万达或借壳赴港上市 商业地产扩张遭遇融资窘境

在国内商业地产领域做得风生水起的万达集团似乎有望在香港市实现多年来未曾实现的上市梦。港股恒力商业地产3月22日公告，已就向万达地产销售65%权益订立有条件买卖协议。

万达此举被视为明显为了借壳上市，而公司层面对此回应也让人浮想联翩。但是分析机构注意到，按照港股规定，万达两年内将难以依靠恒力地产大规模融资，这对于正亟需资金补充商业地产帝国的万达来说，仍然是个煎熬。

奔袭港股

纵使A股IPO放闸声音四起，列队其中的万达却已无心等待。绕了一圈后，旗下万达商业地产再度赴港上市，而这一次是借壳。

3月22日，2002年已在港股主板上市的恒力商业地产发布公告，该公司控股股东陈长伟已就向万达地产销售恒力地产65%的权益与万达订立有条件买卖协议。

根据联交所股权资料，大连万达商业地产申报已持有恒力商业地产约24.82亿，好仓由零升至占现已发行股本的105.49%，成为其最大股东。按照恒力商业地产停牌前收盘价0.345港元/股计算，其市值为8.12亿港元，折合人民币约6.5亿元。

万达商业地产多位高管对此一致保持沉默，集团层面对外则表示“不排除任何可能性”。而市场对此的一致反应则是“此地无银三百两”。

根据香港《反向收购》法律规定，买方在成为拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资產、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的100%，则该交易构成非常重大交易，该注入可能要以IPO申请的标准来审批。

换言之，万达要想发挥恒力地产实质性的融资作用，需要至少等待两年。在此两年内，万达只能注入少量的资产，抑或选择在此期间一起拿地和投资，而大规模的资产注入必须等到两年之后。

事实上，借壳之举于万达而言亦是不得已而为之。中投顾问房地产行业研究员韩长吉向网易财经分析称，由于多方面因素制约，借壳在港股上市是当前万达实现地产上市梦的唯一出路，“当前万达地产由于扩张急需补充其资金链，而盈利不足及债务融资成本较高，使得股权融资成为万达地产融资的有效手段”。

然而，一旦万达地产向恒力大量注入资产，根据港交所的相关规定，又将令借壳上市失去意义，“因此，能否有效解决万达扩张所需的资金链，是其能否借壳成功的关键”，韩长吉分析称。

早在2005年，万达即曾试图以REITs（房地产信托投资基金）方式在香港上市，然而，2006年7月，国家部委联合下发“171号文”， 该文规定严格限制境外公司收购内地物业。万达REITs就此中途搁浅。

2009年，万达商业地产正式启动A股上市计划。按照当时的规划，2010年3月-5月间申报上市资料，通过证监会发行审核，2010年6月就能在国内A股挂牌上市。但到了2010年4月，随着国家楼市调控重拳出击，A股涉及房地产业务的上市公司再融资申请均需征求国土资源部意见。

2012年2月，中国证监会公布首次公开发行股票申报企业基本信息情况，万达商业地产公司和万达电影院线均已向证监会提交上市申请，其中万达商业地产公司的申请仍在接受初审，而万达电影院线正在落实反馈意见中。

国家时持续的房地产调控政策持续加码，国内资本市场对房地产开发企业融资设置了较多壁垒和障碍，房地产企业IPO闸门已基本被关闭，万达上市计划无限期推迟。

按照万达集团对外发布的业绩数据，2012年万达商业地产收入1097亿元，完成计划的113%，同比增长15.1%。

快速扩张大考资金链

“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远”，万达集团董事长王健林曾如此表示，而如今，“长期资金”难题亦是万达商业地产正遇到的烦恼。

事实上，在万达商业地产租金部分还没有完全培养起来之前，万达的资金来源主要是靠银行贷款和销售回款，而目前来看，销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致。

“万达需要股权融资方式，不能光靠贷款。而其几百万平方米的持有型物业价值，只有通过上市才能释放出来”，一位投行人士表示。

王健林2012年年底曾对外披露，万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右。

对于万达商业地产目前扩张速度来看，中投顾问房地产行业研究员韩长吉对于其资金链并不抱乐观，其认为从万达商业地产自身融资能力来看，其资金链无法保证其有效地扩张。

韩长吉分析称即便万达商业地产借恒力在港股上市，由于港股对借壳上市的相关要求，在两年内对其股权融资的帮助依然较小；其次，前期高密度地通过信贷、信托等手段来融资，较高的财务风险提高了其债务融资的资本成本；最后，万达商业地产自身盈利能力偏低，自有资金无法满足其扩张的需要。

“但是，如若万达院线上市成功，将会在一定程度上缓解万达商业地产的融资压力。”

媒体报道，2011年上半年，万达共发行10次信托融资，募资逾78亿元(在万达的信托产品中，大部分为股权信托，其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元)。

据万达官网最新数据统计，万达广场目前在建数量达到27个，已建成数目则达到65个。仅在2012年，万达广场新发展项目22个，购买土地折合楼面面积1308万平方米，土地储备总面积5037.7万平方米。对于2013年，王健林提出的目标则是新发展项目30个以上，比2012年增长20%左右。

万达官网显示，仅在3月份，万达即先后在多个城市举行了项目奠基或土地获取。比如3月22日，荆州万达广场和绵阳CBD万达广场皆开工动土，两项目总投资额达150亿元；南昌九龙湖万达文化旅游产业城项目将于下月正式启动，投资超过200亿元；3月12日，万达以8.26亿元获得杭州商业用地；3月7日，万达亿2.56亿元进入浙江平阳；3月1日，万达与湖北黄石政府签订投资意向协议。

然而，网易财经统计，万达广场在去年的开业数量仅有17个，这一数量远未达到王健林多次强调的“年底前30个项目会全部开业。”

网易财经此前曾报道，由于较大的资金需求，万达与2012年11月末豪掷33.2亿元接连竞得的北京通州两处连体地块后，在不足1月后，即将地块中的居住及综合用地、占比约80%的地块全部转售给大连一方集团。

商业地产红海

以每年开业30家的速度，在过去的3年间，万达在国内商业地产行业一骑绝尘。然而，从2012年开始，其已面临着越来越多的追逐者，随着房地产调控层层加码，除却已在此领域早有布局的华润置地及中粮地产外，更多地产巨头将触角伸至这一市场。

1月9日，万科集团商用地产管理部在北京举行低调的成立仪式，由万科执行副总裁毛大庆分管，原北京万科商业发展部总经理钱嘉担任总经理。

CRIC数据显示，截至2012年12月初，万科已在全国拿下纯商业用地达122万平方米，纯商业拿地约占万科所拿的商业综合用地总量的11%，较2011年全年的22.54万平方米增加四倍以上，根据万科计划，预计未来3年内将建成220万平方米商业配套。

此外，龙湖集团亦宣布高调转向商业地产，龙湖商业地产部总经理魏健日前称，2013年将是龙湖商业扩张元年，计划在成都、西安（楼盘）、北京（楼盘）、重庆、杭州（楼盘）等城市进行20余个项目扩张，其披露龙湖商业2012年当年租金收入超过5亿元。

魏健对外表示龙湖对商业地产发展的策略是坚定不移的，将继续大力发展商业地产，每年销售回款的10%以内投入商业地产；10到15年内，商业地产的利润上升到集团整体利润的30%。

在万达的追逐者中，绿地集团则属于模仿者。通过与上影集团、国美电器等企业建立长期战略合作关系，绿地将其开发模式成为“捆绑型商业地产”与，而这与万达的“订单商业地产”一致。

绿地集团董事长、总裁张玉良对外表示，商业地产占我们整个地产的比绿地营收比重10%到20%，而2012年商业地产开发量已占到整个集团的40%至45%，未来或将达到5成甚至6成。

招商地产亦是商业地产市场中有力的后起者。在3月18日发布的业绩报告中，招商地产提出的2013年销售目标位突破400亿元，并提及“逐年加码商业地产，实现商业地产与住宅地产2：8的比例”。

招商地产副总经理张林此前透露，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%，预计未来五年商业地产投资比重将达到15%-20%，其披露预计将有超过500万平方米的优质土地资源未来将注入招商地产。