万科B转H投奔港股 短期内融资计划难实现

1月22日讯 万科B股曾以“救火军”的角色拯救万科逃离行业调整的冬天，而如今国内房地产行业再度遭遇深度调控，B股却已丧失融资能力，无奈之下，1月18日晚间万科公布B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地进入香港联交所主板上市及挂牌交易。

尽管2012年万科以812亿元的销售额刷新行业纪录，但是在楼市持续调控下也面临新的资金窘境。“万科尽管有很多外资伙伴，但是钱依然很难进来，所以愿意尝试包括海外融资在内的所有渠道”，万科总裁郁亮曾在多个公开场合表示出对资金的渴求。

效仿中集拟B转H

去年12月底，中集集团B转H股成功转板上市，国内B股改革“破冰”。H股挂牌后，H、A股均表现不错，股价一路高企。或许有了中集成功案例，沉寂许久的国内B股市场被搅动，资金密集型的房企或早已按耐不住，开始寻求资金突破口。

2012年12月26日，万科A、B股双双停牌，表示将公布重大事宜，而市场早已传出万科效仿中集集团B转H 股消息。

1月18日晚间，万科公布B转H方案，拟申请将已发行的B股转换上市地，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。在B转H过程中，万科安排华润（集团）有限公司、新加坡政府投资公司和高瓴资本管理作为提供现金选择权第三方机构，其价格为B股停牌前收市价上溢价5%，即每股13.13港元。

1月21日，A、B股开市，受大盘补涨、B转H股等利好因素,万科A、B股的股价，一字涨停，股价创下近年来新高，21日万科A收盘价报11.13元。

据万科公布B转H股方案公告显示，万科已发行B股总数约13.8亿股，占总股本的比例为11.96%，B股市值达164亿港币，超过95%由境外投资者持有。

尽管如此，按照相关规定以上方案需经过三分之二股东表决通过后，还需要取得中国证监会、香港联交所的同意和批准，才能赴港上市。

万科董秘谭华杰表示，根据联交所规定，如果申报实施现金选择权的股份数超B股总数1/3，方案不会实施。华润以及新加坡政府投资公司属于关联人士，最多也只能收购不超过公司总股 3.96%的 B 股股份。

一直以来，万科A、B股的股价倒挂。对于溢价5%的定制，广发证券沈爱卿表示，这段时间国内A股市场上地产股的涨势远不止这个幅度，5%溢价还是比较低的，行使现金选择权应该在少数。对于公司来说，多个融资渠道，是利好消息，拉升A股。

截至2012年底，万科实现销售额达812亿元，再度刷新了行业记录；而在2012年5月份，万科以10.79亿元收购香港上市企业南联地产73%股权，试水国际化；加上本次 B转H股尝试，这一切都被业内解读受困国内融资成本高、压力大，万科不得不谋求海外融资平台。

国内融资成本攀升

尽管万科已连续三年实现销售过千亿的规模，依然无法掩饰对资金的渴求，国际化发展或许对大量资金需求更为迫切。

郁亮曾坦言，万科发展需要资金来解决，以前银根宽松时，仅凭万科两个字就可以融资，现在银行监管严了，对担保要求也严格，担保额度也在增加。

据悉，2007年万科公开增发，融资规模高达百亿，此后2009年欲再发百亿融资计划，但A股市场却已关闭闸门。一组公开数据显示，2010年、2011年以及2012年万科通过信托融资长期借款利率大幅飙升，年利率超10%。

中投证券最新报告显示，2009-2012年期间，中海和万科销售以及管理费用率比较中，中海一直处于3-4%的比例波动，而万科则处于6-8%比例浮动，远远高于中海。

在21日媒体会上，郁亮如说，目前确实香港市场融资成本相对比国内低一点，工具多一点。

据悉近5年时间，万科主要依托高成本的信托融资、银行借贷以及自有资金等方式扩张，国内融资的成本增长越发明显。据万科2012年半年报显示，截至2012年6月底，受融资规模的影响，万科应付利息增幅高达87.66%；受借款结构变化等影响，2012年上半年万科长期借款、短期借款相比上年同期上涨达75.19%、178.36%。

中投证券李少明指出，若 B 股转H 股顺利实施，将有利于公司降低融资成本。该人士透露，港股公司的融资成本较低，如中海地产11年平均借贷成本是3.4%，远远低于A 股上市房企的融资成本。因此，若能成功利用香港上市平台实现融资，公司的融资成本或将降低3-4 个百分点。

网易财经注意到，今年1月份，碧桂园、恒大、富力地产以及合生创展等内房股纷纷大规模发债融资。据已公布发债规模初略估算，不到一个月的时间，碧桂园、恒大地产、富力地产、佳兆业、雅居乐等超十余家的内房股集中发债，涉及金额高达270多亿元，其融资成本相比2010年明显下降。

诸如碧桂园，1月4日，该公司发行一笔7.5亿美元2023年到期，年利率为7.5%的优先票据。而2011年，该公司曾发行一笔9亿美元规模的优先票据，年利率达到11.125%，如今成本已然下降32%。

同样情况，1月17日富力地产发行一笔4亿美元规模，年利率为8.75%优先票据，而在2012年8月富力地产发债，年利率高达10.875%，2011年发债年利率也达到10.875%，相比而言今年融资成本大幅下跌20%。

更有甚者，1月17日越秀地产发行一笔3.5亿美元票据，年利率仅为3.25-4.5%。

国内某四大行企业开发贷部门人士透露，去年以来，尽管信贷政策有所宽松但整体规模是在收缩，相比往年仍然偏紧，特别是房地产行业更紧张。

这位人士透露，针对属于国有企业的大型开发商，开发贷三年期的在基础利率上浮20-30%，一般年利率在8%左右，像保利、越秀这些基本是这个点，而针对民营企业的房产商拿贷款难度更大，其利息更高，可达到10%，所以相比内地来说，香港融资成本会明显较低。

短期内难实现融资

此次万科B 转H股再度被赋予万科寻求融资途径，打造A+H股双融资平台，但短期内海外融资计划也并非一帆风顺。

据悉 ，尽管万科成功转板，但其H 股在境外发债或进行股票发行融资都需要中国证监会、外管局等部门的批准。

同时，根据联交所规定，万科收购南联地产（更名万科置业海外）后两年不得有重大资产重组，这意味着短期内万科H股和万科置业海外尚不能开展融资功能。

郁亮在1月21日说明会现场也表示，此次B股转H股并不涉及融资安排，也没有融资计划。具体挂牌交易时间也未定。

多位投行人士表示，目前来看B股的流动性较差，B股转H股将会成为一种趋势，有利于拓展融资渠道，但并不意味着中国证监会对内地注册房地产企业直接融资限制的解禁。从融资的角度来讲，尽管万科收购南联地产，但两三年内是不能进行并购重组的，也就是说要大规模融资是要等到三年以后。

尽管对于未来转板后H股前景，郁亮非常有信心，不过盛富资本和协纵国际总裁黄立冲则指出，港股市场投资者看重股权回报率，过去5年时间国内土地升值太厉害了，像万科其实在此期间发展模式已发生变化，不再仅仅通过项目来获益。

同时他指出，目前中国这种重资产、轻运营的模式应该舍弃，储备土地会占用大量资金，导致项目开发的内部回报率大幅降低；拥有大量资本的时候，土地必须快速升值开发，资本市场回报率比较高。

“政府调控加上钢材、水泥成本上涨，使得交付物业降低，导致资本回报率下降，如果举债的话，股权回报率更为下降，可以说国内房企处于一个比较尴尬处境，压力挺大”，黄立冲表示。

对于未来万科H股以及万科置业的海外角色，郁亮表示，南联只是万科持有的境外子公司，主要发展香港业务；而B转H成功后，H股是香港上市的万科股票，不会出现同业竞争的问题。